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李杰峰:大馬置產想保安全 要認識這三份文件

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05-06348-009.jpg馬來西亞法制化程度在東協國家中僅次於新加坡,承襲英制而來的法規相對完整,在不動產開發銷售過程中,州政府(或直轄市市政局)在三個重要階段會有確認機制,分別是開發階段的「建築准證」、販售階段的「銷售准證」及交屋階段的「完工證明」,赴大馬置產前應確認相關內容,較為妥當。

第一個是建築准證(Development Order),內容就是政府核准開發建造的建築物內容,類似台灣的建築執照,可以看出被允許建造幾棟、地上地下幾層、何種建物屬性(如服務式公寓、辦公室等),消費者可以藉此得知建案合法開發範圍,不至於遇到其他東協國家曾發生過的糾紛,即客戶簽約購買高樓層,結果建案根本不被允許蓋到該樓層。

第二個是銷售准證(APDL, Advertising Permit and Developer’s License),政府確認建商繳足開發擔保押金、能落實房屋建築及是否涉及房地產糾紛或財產犯罪等狀況後,才允許建商可以開始進行廣告行銷。若購買還未取得APDL的建案,就要小心該案最終可能無法順利開賣,當然就更難以交屋。然而不肖業者常以所謂潛銷方式偷渡,購買者無法簽署正式合約,後續也易衍生糾紛。

第三個是完工證明(CCC, Certificate of Completion and Compliance),建案需按建築准證要求興建,並通過各種建築安全審核,才能取得CCC,若消費者向建商購買的是成屋,卻遲遲無法取得,就要特別小心。有些建商採取低價銷售策略,但建築品質控管不佳,這類建案常在最後階段無法通過政府把關,嚴重時就成為所謂爛尾樓。

按不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範,仲介業須調查重要交易資訊,將外文文件翻譯為中文,製作成不動產說明書向買方解說,所以須視建案個別進度狀況提供上述資料,以常見的預售屋為例,不動產說明書中就應該提供建築准證與銷售准證。

東協是亞洲的未來,是各國資金陸續進入的投資熱區,在海外置產成為顯學時,也要注意東協國家發展差異大,交易風險各國不同,消費者購買海外房地產時仍應提高警覺,不要只追求超高投報率,也應要求仲介業者提供相關資訊,以免誤觸地雷。

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