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大馬置產 掌握分層地契才有保障

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信義大馬總經理李杰峰海外置產的第一步,就是要了解不同法律體系下的產權證明制度,若以台灣不動產過戶流程經驗套用其他國家,容易造成誤判,結果不是害了自己,就是鬧了笑話。

台灣不動產採強制登記制,不僅全台土地經過總登記,新建物也強制進行第一次所有權登記,權利移轉變動皆須登記,非經登記不生效力。然而馬來西亞按1965年國家土地法典(限西馬,東馬沙巴及砂拉越有自己的制度),採托倫斯登記制,跟台灣制度最大的差異是不強制登記,不要求所有土地都登記,但一經登記,則進入強制登記狀態,跟台灣雷同。

法律制度沿革影響交易習慣,所以馬來西亞早期建物,由於登記意識薄弱,產權多以契約(S&P Agreement)證明,交易時由律師查證從第一手屋主到目前屋主的連續性(Registration of Deeds),這種方式顯然風險極高。

隨著社會進步,登記意識越來越強,1985年分層地契法令頒布後,新建案也逐漸採大樓社區方式,但與台灣不同,建商會先取得總地契(Master Title),然後「完工交屋後」,建商再向州土地局申請分層地契(Strata Title)給買方。實務上有兩種常見狀況,一是建商拖延申請或財務出狀況,導致買方交屋數年後還拿不到分層地契;二是因為就算未移轉登記取得分層地契,仍能以契約證明產權進行買賣,故有些買方為了節省成本,不願多繳印花稅及律師費去取得分層地契。

台灣人大概會感覺複雜,其實馬來西亞人也這樣想,所以大馬政府開始提高管理強度,2015年實施分層地契法令(Strata Title Act)及分層管理法令(Strata Management Act),此後建商在交屋給買方前(Vacant Possession),須提交分層地契申請,以避免過去常見糾紛,然而跟台灣經驗不同,由於作業時間,交屋當下多半來不及拿到那張分層地契。

由於馬來西亞的英殖歷史背景,法制管理強度沒有台灣高,交易上由律師查核產權,故實務仍能見到無分層地契的買賣交易,然而取得分層地契仍是最佳保障產權方式。

台人於馬來西亞置產多以大樓單位為主,應特別注意,若所購買物件在2015新法施行前,交屋後一定要緊盯建商分層地契申請進度,同時也要好好保存買賣契約;另外,若所購買物件適用2015新法,買方則要確保交屋時,建商已提出分層地契申請的證明,對自己才有保障。

(筆者為信義大馬總經理李杰峰)

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