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海外GRR產品 慎防濫竽充數

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國際局勢詭譎多變,台灣亦進入既樂觀又變化多端的階段,不少人選擇用海外資產配置來分散風險。基於海外房產理財規劃本質,買方無不精打細算來檢視投資報酬率,於是各國建商及仲介業便推出所謂「保證租金回酬」(GRR)產品,讓買方在交屋後毋須煩惱出租問題,在一定年限內,在台灣等著收租金即可。大家不禁要問,這樣的好事,到底靠不靠譜?

大馬房地產市場上常見的GRR產品有以下幾種:第一種由建商擔任二房東,租金直接由建商給付,由建商以其人脈資源網絡進行招租或與企業合作尋求穩定房客來源,是建商善用資源下的商業模式,跟台灣的包租業者異曲同工,這種方式較單純,投資報酬率通常不會太高,租期也不會太長,多半就是2~3年。

第二種則是建案與旅館業者合作,交屋後作為飯店使用,回酬由旅館業者支付,以營業利潤分享的方式計算,所以租金投資報酬要參考該業者過去營運實績。此種方式,如果旅館業者是正當經營的知名品牌,當然是很大的加值,缺點是回酬計算方式較複雜,回酬按合約內容也可能被市場變化所衝擊。

第三種方式就要小心了,建商或仲介商會成立公司作為二房東,通常包租時間長,固定回酬投資報酬高,甚至有買回條款(如簽約滿幾年建商願原價買回)。要知道天下沒有白吃的午餐,首先,這類產品通常是位置偏,本夢比高的產品,為了讓客戶容易下決定而推出這種GRR,而羊毛出在羊身上,物件單價通常遠超過周遭市場行情。再來,當租金給付者是來自隨時可以停止營業的公司,法律上也跟建商或仲介無關,就很容易隨著市場變化而斷尾,惡質者甚至是建案完銷就結業,當然更等不到買回。

海外GRR產品有其需求,是市場經濟下的自發秩序,若為合則兩利或三利的商業模式,並非不可考量,然唯有透過可靠的仲介業事先過濾,小心濫竽充數的高投報配套,才能避免因小失大。

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