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李杰峰:當大馬房東要懂的事 租約要公證嗎?

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在你買了理想的馬來西亞物件,開始招租找房客,此時開始出現專屬於房東的奢侈煩惱:房客的狀況好嗎?要怎麼避免踩雷?租約內容跟台灣的習慣或法律相似嗎?能像台灣用公證來保障屋主嗎?

因為海外置產選擇大城市精華區為主,房客多半也鎖定該區高階白領或是他國外派人員,以馬來西亞吉隆坡而言,外國人數量有20萬人以上(台北市約6萬人),外國使館更多達101個,也比台灣更常碰到中東伊斯蘭世界人士。面對五花八門的國籍、人種、職業,房客挑選絕對是門有趣的學問。

由於房東難以親自確認房客狀況,所以負責的海外仲介應盡調查義務(due diligence),在租客提出要約(offer to rent)時,不是只談價格,調查房客背景更加重要,這裡略舉三個案例:首先,是否以公司名義簽租約,法人房客優點是租金繳付穩定,但就要注意所得稅申報及不特定人進住可能。

再者,是否為使館人員或外企高幹,這種房客品質好預算高是優點,但一般會要求在租約中加入調任他國可隨時中止合約的條款,屆時房東就無法以提前解約為由沒收押金。

第三,觀察職業背景與房客本人契合度,要知道資訊調查只能防君子,真正小人是從頭騙到尾,從事非法行為的租客通常會美化甚至捏造背景,更願意提出高價承租,所以仲介協助判斷是很重要的,萬一不小心踩雷,物件成了犯罪現場,物件因而被查封或屋主要出庭澄清等法律程序,那就得不償失了。

至於租賃合約,除了應是英文版本毋須贅言外,要注意的是,租賃合約在雙方簽署完成後一個月內,應向馬來西亞內陸稅收局(LHDN)申請Stamping,並繳交印花稅(stamp duty),然後在租約蓋上綠色戳印為證。做了這個動作,租約才能做為法院審理時的有效可用證據,沒有做,租約就不能當作呈堂證供。

 然而有些海外仲介把這個流程翻譯成公證,這就有些超譯了,也會造成台灣屋主的誤解,由於台灣租約公證後,能做為執行名義逕為強制執行,毋須透過訴訟,包括可以持公證書強制執行請求遷讓房屋或強制執行租金。而馬來西亞租約的Stamping,並不具備可直接強制執行的效力,只是具有法定證據力而已,千萬不要誤會混淆。

投資跟投機不同,投資要有好夥伴。談到海外投資置產,若沒好夥伴好助手協助打理,縱然看到某區域潛力,要親自動手研究,卻未必有執行的能力與時間,Keep it simple and stupid才是王道,透過正派經營的專業仲介業者,就是最好的解方。

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